中欧体育_锦和商业二房东模式遭平安舍弃 欲IPO募7亿补血还债

本文摘要：中国经济网编者按：上海锦和商业经营管理股份有限公司（以下全称“锦和商业”）将于12月12日上不会，公司白鱼登岸上交所主板，白鱼公开发行股份不多达9450万股，且占到发售后的股份总数不高于10%，荐举机构为中信建投。

中国经济网编者按：上海锦和商业经营管理股份有限公司（以下全称“锦和商业”）将于12月12日上不会，公司白鱼登岸上交所主板，白鱼公开发行股份不多达9450万股，且占到发售后的股份总数不高于10%，荐举机构为中信建投。锦和商业此次白鱼筹措资金8.28亿元，其中，9400.00万元用作越界金都路项目，5900.00万元用作智慧园区信息服务平台建设项目，6.75亿元用作偿还债务银行贷款及补足流动资金。2011年至2019年1-6月，锦和商业营业收入分别为1.83亿元、2.60亿元、3.37亿元、3.94亿元、4.71亿元、5.30亿元、6.44亿元、8.00亿元、4.07亿元；销售商品、获取劳务接到的现金分别为1.91亿元、2.62亿元、3.38亿元、3.96亿元、4.68亿元、5.55亿元、6.80亿元、8.26亿元、4.16亿元。

2011年至2019年1-6月，锦和商业归属于母公司所有者的净利润分别为5876.93万元、7724.36万元、8938.71万元、7577.36万元、9593.91万元、1.01亿元、1.18亿元、1.77亿元、7821.17万元；经营活动产生的现金流量净额分别为6589.67万元、4933.32万元、1.10亿元、1.40亿元、1.62亿元、1.20亿元、2.35亿元、2.80亿元、1.22亿元。2011年至2019年1-6月，锦和商业资产总额分别为2.82亿元、5.00亿元、5.73亿元、7.22亿元、7.58亿元、10.57亿元、11.51亿元、12.76亿元、13.22亿元；负债总额分别为1.29亿元、1.11亿元、1.42亿元、2.87亿元、3.08亿元、5.90亿元、5.69亿元、5.73亿元、5.40亿元。2014年至2019年1-6月，锦和商业借款余额分别为1.15亿元、1.28亿元、2.97亿元、2.28亿元、2.30亿、2.01亿元。其中，2014年至2019年1-6月，锦和商业短期借款分别为5755.75万元、3980.00万元、1.03亿元、1.46亿元、1.46亿元、1.04亿元。

2011年、2014年至2019年1-6月，锦和商业长期借款分别为2800.00万元、4200.00万元、3785.33万元、6349.29万元、2321.25万元、2675.00万元、3537.50万元。2014年至2019年1-6月，锦和商业一年内届满的非流动负债分别为1500.00万元、5003.61万元、1.30亿元、5858.50万元、5721.25万元、6164.70万元。2011年至2019年1-6月，锦和商业贴现账款账面价值分别为111.88万元、121.82万元、226.28万元、671.59万元、544.04万元、740.39万元、1563.95万元、1789.63万元、1844.44万元；占到流动资产比例分别为2.72%、0.90%、2.60%、7.07%、7.78%、6.69%、11.15%、6.78%、6.34%。

2012年至2018年，锦和商业贴现账款账面余额分别为128.23万元、238.59万元、709.57万元、572.67万元、785.71万元、1663.99万元、1883.83万元。2016年至2019年1-6月，锦和商业贴现账款逾期金额分别为440.35万元、520.18万元、782.66万元、869.62万元。截至2019年7月31日回款金额分别为785.71万元、1663.99万元、1812.32万元、535.38万元。

2011年至2019年1-6月，锦和商业主营业务毛利率分别为52.46%、51.40%、47.41%、40.79%、43.09%、37.40%、34.82%、39.27%、35.11%；2012年至2018年，锦和商业同行业公司圣博华康毛利率分别为56.14%、53.54%、46.07%、41.59%、34.22%、37.08%、30.78%。据长江商报，倚赖关联方也曾是发审委重点注目的焦点，截至目前，锦和商业也无实质转变。招股书表明，2011年至2019年1-6月，锦和商业关联交易频密。

而在锦和商业各版招股书中，经常出现两版招股书同年关联交易金额“打人”情况。锦和商业2017年招股书表明，公司2016年对锦和经纪获取物业出租及物业管理服务金额为206.30万元，但在2019年招股书中该数据皆为218.87万元。另外，中国经济网记者找到，在锦和商业此次募投项目中，偿还债务银行贷款及补足流动资金所需的6.75亿元，占到其募资总额的81.52%。值得注意的是，锦和商业于2014年6月首次申报招股书，至今共计申报过6版招股书，在公司每一版招股书的募投项目中，所须要金额最少的皆为偿还债务银行贷款及补足流动资金。

2014年6月招股书中，锦和商业白鱼募资9.00亿元，其中3.83亿元用作补足流动资金，占到比42.53%；2015年6月招股书中，公司白鱼募资8.30亿元，其中3.83亿元用作补足流动资金，占到比46.12%；2016年12月、2017年10月招股书中，公司白鱼募资10.10亿元，其中4.30亿元用作偿还债务银行贷款及补足流动资金，占到比42.57%；2018年12月、2019年8月招股书白鱼募资及募投项目所须要金额完全相同。招股书数据表明，锦和商业2012年至2016年、2018年共计分配现金股利3.82亿元，2011年、2017年、2019年上半年并未分配股利。锦和商业曾分别于2016年、2017年亮相申请人被是否，锦和商业2014年6月、2015年6月招股书中荐举机构皆为国信证券，2016年12月、2017年10月招股书中荐举机构皆为华西证券，2018年12月、2019年8月招股书中荐举机构皆为中信建投。据证监会审查结果显示，锦和商业两次被是否，证监会皆对其用地问题展开了面谈。

但在锦和商业2019年8月13日上报的最新版招股书中，提及公司仍遗用地政策变化风险。据经济导报，锦和商业主要使用“租用运营”的经营模式，即以出租方式获得具备出租价值提高空间的既有建筑(群)经营权，对该建筑(群)整体展开新的市场定位和设计，通过改建设施硬件设施、重塑建筑风格和形象以及完备内外部功能，将其打造出沦为合乎以文化创意类企业为最重要目标客户群的办公和经营市场需求的园区，从而提高既有建筑(群)使用价值，通过招商和先前运营取得租金收益和物业管理收益等。业内人士指出，锦和商业把自己的主业纸盒为产业园区、创新产业园区的定位设计、改建和运营管理，但其实质是做到“二房东”做生意，就是通过出租别人的物业，改建后再行租赁给第三方用于。锦和商业“二房东”做生意的用地问题遭了证监会注目，且两次冲击IPO被是否。

而锦和商业于2011年吸取的股东——五谷丰登创意资本也在锦和商业IPO之路中丧失了冷静，最后于2018年2月解散。据IPO仔细观察，据招股书透露，2011年12月31日，锦和受限股东锦和投资要求以注册资本形式吸取五谷丰登创意资本等9家企业及8名自然人为新的股东，注册资本各方以现金方式展开溢价股份，每一元注册资本对应股份价款为8.72元。但在锦和商业2016年、2017年两次IPO都会被否后，皆展开了频密的股权转让。

最后，2011年吸取的五谷丰登创意资本于2018年2月解散，将其持有人的锦和商业10.5556%股份(合2216.6760万股)作价人民币17402.62万元出让给斐君元贝、欧擎欣锦、硕大新的创业、通盛时富。每一元注册资本对应股份价款为7.85元。

中国经济网记者就涉及问题专访锦和商业，截至新闻报道，专访邮件暂未接到恢复。文化创意产业园区运营商募资8亿八成“债务白花”锦和商业是文化创意产业园区运营商，主营业务是产业园区、创新产业园区的定位设计、改建和运营管理。锦和商业有限公司股东为上海锦和投资集团有限公司（以下全称“锦和投资”），实际掌控人为郁敏珺，其通过锦和投资间接掌控公司72.50%的股份。

郁敏珺同时为锦和投资法定代表人。锦和商业此次白鱼登岸上交所主板，白鱼公开发行股份不多达9450万股，且占到发售后的股份总数不高于10%，荐举机构为中信建投。锦和商业此次IPO白鱼筹措资金8.28亿元，扣减发售费用后的净额将全部投资于以下项目：1.越界金都路项目，项目投资总额1.10亿元，运用筹措资金投资总额9400.00万元；2.智慧园区信息服务平台建设项目，项目投资总额5917.80万元，运用筹措资金投资总额5900.00万元；3.偿还债务银行贷款及补足流动资金，项目投资总额6.75亿元，运用筹措资金投资总额6.75亿元。

数据可见，锦和商业此次募投项目中，偿还债务银行贷款及补足流动资金所需的6.75亿元，占到其募资总额的81.52%。两换回荐举机构募投项目频更改锦和商业曾分别于2016年、2017年亮相申请人被是否，锦和商业2014年6月、2015年6月招股书中荐举机构皆为国信证券，2016年12月、2017年10月招股书中荐举机构皆为华西证券，2018年12月、2019年8月招股书中荐举机构皆为中信建投。

除替换荐举机构外，锦和商业白鱼筹措资金额度及募投项目也频密更改。2014年6月20日上报招股书中，公司白鱼筹措资金9.00亿元，分别用作越界·智汇园项目、航天大厦园区功能提高项目、南翔智地园三期项目、园区综合信息服务平台建设项目、补足流动资金。

2015年6月17日上报招股书中，公司白鱼筹措资金8.30亿元，移除了上述版本招股书中的航天大厦园区功能提高项目。2016年12月20日、2017年10月27日上报招股书中，锦和商业白鱼筹措资金10.10亿元，分别为投资于越界·世博园项目、越界·田林坊项目、越界·X2创新空间二期项目、偿还债务银行贷款及补足流动资金。此外，在锦和商业上报的各版招股书中，募投项目中均有补足流动资金一项，且各版招股书中该投资项目的金额均远超强其他投资项目。

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